Sanierungspflicht
Was Eigentümer und Hauskäufer wissen müssen
Die lebendigen Diskussionen rund um das neue Heizungsgesetz 2024 haben viele Hausbesitzer und auch angehende Käufer verunsichert. Viele fragen sich, welche Sanierungspflicht zu erfüllen ist, wann Bestandsschutz gilt und welche Heizung zukünftig einzubauen ist? Dieser Ratgeber beleuchtet die wichtigsten Handlungsfelder rund um die Sanierungspflicht von Häusern. Klar ist, dass Sie als Hausbesitzer mit einer Sanierung in jeder Hinsicht eine zukunftsorientierte Entscheidung treffen wollen.
Sanierung: Es gibt viel zu tun in Deutschland
Bis 2050 soll der Energiebedarf von Gebäuden EU-weit um 80 % gesenkt werden. Sie wissen daher mit einem Blick auf den Energieausweis für Ihr eigenes Haus, dass es in Zukunft viel zu tun geben wird. Auch wenn das Wort Sanierungspflicht negativ belegt ist, zahlen sich solche Investitionen für Hausbesitzer langfristig aus: Der Wert einer Immobilie steigt und durch niedrige Verbrauchswerte werden auch die Nebenkosten erheblich sinken. Und vergessen Sie nicht die zahlreichen Fördermöglichkeiten, die Sie für die Sanierung Ihres Hauses nutzen können.
Wirtschaftsminister Habeck hat betont, dass das neue Heizungsgesetz niemanden dazu zwingen werde, sein Haus wegen der Heizung verkaufen zu müssen. Ohnehin ist das Gesetz (Stand Juni 2023) noch im parlamentarischen Verfahren, Änderungen sind möglich. Angesichts vieler Optionen und auch Übergangsfristen wird kein Hausbesitzer von einer Sanierungspflicht unmittelbar unter Druck gesetzt.
Sanierungsbedarf in Deutschland – So viele Häuser müssten bis 2045 saniert werden
Heizungsgesetz 2024: Was ist geplant?
Da das Gesetzgebungsverfahren im Sommer 2023 noch läuft, beziehen wir uns hier aktuell auf den Entwurf. Kernpunkt für die Sanierung der Heizung ist, dass ab 2024 nur noch Systeme eingebaut werden sollen, die mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie arbeiten. Zu den gängigsten Lösungen dürften Wärmepumpe, Solarthermie oder auch eine Hybridheizung mit Wärmepumpe zählen. Durch die Erzeugung von Strom mit einer Photovoltaikanlage auf dem eigenen Dach lässt sich der Betrieb einer Wärmepumpe noch wirtschaftlicher und umweltfreundlicher gestalten. Diese Regelung gilt für den Havariefall, dass eine alte Heizung nicht mehr repariert werden kann.
Der Gesetzentwurf sieht Übergangsfristen vor, falls die neue Heizung erst später geliefert wird oder aber für die Umsetzung im Zuge der Sanierung noch bauliche Maßnahmen erforderlich sind.Insofern sind trotz Sanierungspflicht viele Optionen prüfbar, es lässt sich im Regelfall ein langer Zeitraum nutzen. Das gibt modernisierungswilligen Hausbesitzern die Chance, ein ganzheitliches Konzept zu erarbeiten und aus einer Hand umsetzen zu lassen. Falls das Ihr Ziel als Hausbesitzer ist, haben Sie mit Town & Country Haus zuverlässige Sanierungsexperten gefunden. Darüber hinaus enthält der Gesetzentwurf erforderliche Maßnahmen, die Hausbesitzer zu ergreifen haben. Zu nennen sind:
- Rechtzeitige Überprüfung der Heizung laut § 60b GEG.
- Betriebsprüfung der Wärmepumpe nach § 60a GEG.
- Die rechtzeitige Organisation von energetischen Optimierungsmaßnahmen nach § 60a GEG.
Gibt es gesetzlich vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen (Sanierungszwang)?
Werfen wir als zentrale Rechtsgrundlage einen Blick in das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Gesetzesvorlage der Bundesregierung sieht vor, dass es ab 2024 zu einer erweiterten Sanierungspflicht kommen soll. In der medialen Diskussion ist die Heizung dabei das alles beherrschende Thema gewesen: Ist die Heizung älter als 30 Jahre und nicht mehr reparierbar, sollen erneuerbare Energien zukünftig mit 65 % der wesentliche Energieträger sein.
Wichtig zu wissen ist, dass das GEG seit 2020 mehrfach überarbeitet worden ist. Angesichts der Klimapolitik ist die Sanierungspflicht ein sehr dynamisches Thema, das immer wieder Änderungen unterworfen sein wird. Insofern ist es gut zu wissen, mit Town & Country Haus einen erfahrenen Partner für die Sanierung von Haus bzw. Heizung an der Seite zu haben. Das Thema Sanierungspflicht wird vor allem relevant, wenn ein Altbau den Besitzer wechselt und die Technik schon deutlich älter als 30 Jahre ist. Im Mittelpunkt der Sanierungspflicht steht die Dämmung von Dach und Fassade, dazu folgen unten weitere Details. Und aufgrund hoher Emissionswerte und steigender Energiekosten wird auch die Heizung ein zentrales Thema bei der Sanierung sein.
Fakt ist: Wenn Sie jetzt für die Zukunft sanieren wollen, erscheint der Einbau einer Gasheizung nicht mehr wirklich sinnvoll. Es sei denn, die Heizung lässt sich zukünftig auch mit Wasserstoff betreiben! Je nach Immobilie kommen auch Hybridsysteme in Frage, sodass die vielfach diskutierte Wärmepumpe keinesfalls die einzige Lösung für die "Heizung der Zukunft" ist.
Ist für alle Sanierungspflicht ein Thema?
Beachten Sie, dass sich Pflichten für eine Sanierung auch indirekt ergeben, wenn Sie in puncto Modernisierung aktiv werden. Falls Sie im Rahmen der Instandhaltung mehr als 10 % der Fläche sanieren, muss gemäß § 48 GEG dieser Gebäudeteil anschließend auch den gesetzlichen Dammstandard erfüllen. Entschließen Sie sich dazu, die Fassade komplett neu zu streichen, greift eine Sanierungspflicht für die Dämmung. Das kann auch nur für eine Fassade gelten, wenn auf der anderen Seite aktuell keine Maßnahmen geplant sind. Diese indirekte Sanierungspflicht gilt übrigens auch unabhängig vom einem Eigentümerwechsel durch Kauf, Erbe oder Schenkung.
Sehen Sie es positiv: Das Gerüst muss ohnehin aufgestellt werden und im Endeffekt wird es für Sie billiger, wenn Sie mehrere Gewerke gleichzeitig sanieren. Für eine ganzheitliche Komplettsanierung können Sie auch auf eine deutlich höhere staatliche Förderung als bei Einzelmaßnahmen bauen. Die Sanierungsexperten von Town & Country Haus beraten Sie gerne persönlich.
Mit Town & Country Haus haben Sie einen Partner für die umfassende Sanierung gefunden haben. Nehmen Sie Kontakt auf, nachdem Sie sich mit diesem Ratgeber grundlegend über Ihre Ausgangsposition informiert haben. Sie sollten angesichts der Entwicklungen und immer wieder neuer Fördermöglichkeiten auf dem Laufenden bleiben. Town & Country Haus informiert Sie an dieser Stelle regelmäßig über Rahmenbedingungen für die Sanierung oder die Modernisierung in anderen Gewerken (Wärmepumpe, PV-Anlage, Fassadendämmung etc.).
Übersicht: Welche Sanierungspflichten gibt es aktuell beim Altbau?
Wir führen Sie hier kurz und kompakt durch das maßgebliche Gebäudeenergiegesetz, um alle wesentlichen Anforderungen für eine energetische Sanierung des Hauses nachvollvollziehen zu können:
- § 47 GEG sieht die Dämmung von unbewohntem und nicht beheiztem Dachraum bzw. der obersten Geschossdecken vor. Als Ausgangsbasis sei darauf hingewiesen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) nicht über 0,24 W/m²K liegen darf. Mit einer Dachdämmung kann diese Sanierungspflicht im Regelfall erfüllt werden, was für den späteren Ausbau ohnehin eine sinnvolle Maßnahme ist.
- § 72 GEG beschreibt die Rahmenbedingungen für die Erneuerung des Heizkessels. Bereits vor der aktuellen Diskussion war es erforderlich, alte Gas- und Ölheizungen mit einem Alter von mehr als 30 Jahren auszutauschen. Bestimmte Heizungstypen wie Brennwert- oder Niedertemperaturheizungen sind davon aber ausgenommen. Im Einzelfall ist also immer zu prüfen, welche Technik verbaut ist und inwiefern eine Sanierungspflicht besteht. Im folgenden Abschnitt wollen wir noch genauer auf das neue Heizungsgesetz eingehen.
- § 71 GEG sieht vor, dass warmwasserführende Rohre im Keller sowie nicht geheizten Räumen gedämmt werden müssen.
Nicht verunsichern lassen: Trotz Sanierungspflicht gibt es viele Handlungsspielräume!
Auch wenn es sich auf den ersten Blick so liest, sollten Sie sich vom neuen Gesetz nicht überrumpelt fühlen. Sie haben bei der Sanierung grundlegend freie System- sowie Kombinationswahl. Es gibt keine bindenden technologischen Vorgaben, wie die 65 % für erneuerbare Energien erreicht werden. Damit ist auch eine Kombination aus Wärmepumpe und fossiler Heizung weiterhin möglich. Im Einzelfall ist die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit natürlich immer zu berechnen. Sie könnten auch auf Solarthermie oder eine Wasserstoffheizung zurückgreifen (vorausgesetzt, diese nutzt zu 65 % grünen Wasserstoff). Der Austausch einer alten Ölheizung im Zuge der Sanierung lohnt sich finanziell, da der Staat für diesen Fall hohe Förderungen gewährt. Das gilt für alles, was eine Abkehr von fossilen Brennstoffen bei der Sanierung darstellt.
Hier haben Sie den Sanierungsablauf auf einen Blick:
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel
Denken Sie hierbei nicht nur an den Kauf, sondern auch an ein Erbe oder die Sanierungspflicht nach Schenkung. In allen Fällen sind die neuen Besitzer in der Pflicht, binnen 2 Jahren den aktuellen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes nachzukommen. Für denkmalgeschützte Gebäude gilt die Sanierungspflicht nicht. Zu prüfen ist also, in welchem Zustand sich ein Haus befindet und ob Bestimmungen des Denkmalschutzes zu beachten sind. Liegt ein aktueller Energieausweis vor, lässt sich auf dessen Basis bereits eine gute Einschätzung vornehmen, welcher Bedarf für eine Sanierung vorliegt. Auch Art und Alter der Heizung lassen schnell erkennen, ob eine Sanierungspflicht greift. Erben sind nur dann von der Sanierungspflicht ausgenommen, wenn sie das Gebäude selbst bewohnt haben. Diese Ausnahme für die Sanierungspflicht gilt aber nicht für Mehrfamilienhäuser, sondern nur für Ein-, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Wer kontrolliert die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel?
Auch diese praktische Frage stellen sich viele Hausbesitzer, die aktuell mit dem Thema Sanierung bzw. Sanierungspflicht beschäftigt sind. Ob ein Haus die Sanierungspflicht gemäß GEG erfüllt, kann einer bevollmächtigter Schornsteinfeger bei der Feuerstättenschau überprüfen. Wer als Hausbesitzer Rechts- und Planungssicherheit herbeiführen möchte, sollte sich angesichts dessen aktiv um das Thema Sanierung kümmern.
Ausnahmen für Sanierungspflicht bei Denkmalschutz: Was gilt?
Sind Haustypen von der Sanierungspflicht ausgeschlossen? Generell macht das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sehr genaue Vorgaben bezüglich der energetischen Sanierung von Altbauten. Handelt es sich um eine Fassade mit Sichtfachwerk oder steht das Haus unter Denkmalschutz, greifen die Vorgaben des GEG nicht. Ein solches Haus benötigt auch keinen Energieausweis. Wollen Sie als Besitzer eines solchen Hauses bei der Sanierung Arbeiten an Dach, Fassade und Co. vornehmen, müssen Sie die Genehmigungspflicht für den Denkmalschutz beachten. Sie sollten sich frühestmöglich an die vor Ort zuständigen Genehmigungsbehörden wenden. Beachten Sie zudem, dass die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ein spezielles Programm für Eigentümer von Baudenkmälern anbietet. Auch wenn der Denkmalschutz einen gewissen Bestandsschutz darstellt, können Sie das Haus energetisch sanieren.
Kosten für die Sanierung? Förderung auf der Habenseite verbuchen!
Mit welchen Kosten die Sanierungspflicht verbunden sein wird, lässt sich nicht pauschal sagen. Im konkreten Fall kommt es auf die Größe und den baulichen sowie gebäudeenergetischen Standard an. Je schlechter ein Haus aufgestellt ist, desto höher werden die Kosten für die Sanierung ausfallen. Was sich aber mit Sicherheit sagen lässt: Eine Komplettsanierung aus einer Hand ist wesentlich günstiger als die Durchführung von Einzelmaßnahmen. Diese wären durch ständige Eingriffe in den Alltag auch mit einem erheblichen Verlust an Lebensqualität gleichzusetzen.
Sie können für die Sanierung von Heizung, Fassade und den Einbau einer Wärmepumpe von hoher staatlicher Förderung und sehr zinsgünstigen Krediten profitieren. Abgesehen von einem fünfstelligen Modernisierungskredit über die KfW können Sie auch Einzelmaßnahmen über das BAFA fördern lassen: Kombinationen sind möglich, solange eine strikte Trennung vorliegt.
Wie teuer wird die Sanierungspflicht für mein Haus?
Nehmen Sie Kontakt auf und lassen Sie uns darüber reden bzw. die Kosten im Detail planen. Mit den Sanierungsexperten von Town & County Haus können Sie bei der Planung, Finanzierung und Durchführung in allen Gewerken aus einer Hand leistungstechnisch aus den Vollen schöpfen. Liegen alle Zahlen inkl. nutzbarer Förderung für die Sanierung auf dem Tisch, fallen erfahrungsgemäß Hürden ab, die viele Hausbesitzer vorher fälschlicherweise für unüberwindbar gehalten haben.
Fazit zur Sanierungspflicht: Lassen Sie alles durchrechnen!
Sie wissen jetzt, welche Rahmenbedingungen für die Sanierungspflicht und den Bestandsschutz gelten. Ferner wissen Sie jetzt im Detail, was es mit dem neuen Heizungsgesetz 2024 auf sich hat. Sie sollten als wichtige Erkenntnis aus diesem Ratgeber mitnehmen, dass Sie sich nicht verunsichern lassen brauchen. In vielen Fällen werden Sie ausreichend Zeit haben, um der Sanierungspflicht nachkommen zu können. Durch hohe staatliche Förderung soll laut Bundesregierung kein Haushalt finanziell überfordert werden. Erben, Käufer oder Beschenkte sollten Klarheit darüber erlangen, dass neues Eigentum mit Blick auf die Sanierungspflicht wirklich verpflichtet: Innerhalb von 2 Jahren sind entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, sofern sie nicht selbst bereits in dem Haus gewohnt haben. Natürlich wird die Sanierung Geld kosten. Daher sollten Sie das Vorhaben sauber durchrechnen, um mit einem realistischen Budget die Finanzierung langfristig planen zu können.
Energieberatung
Der erste Schritt beim sanieren: Haus analysieren und Sanierungsfahrplan mithilfe eines Energieberaters aufstellen. Town & Country Haus hilft Ihnen auf dem Weg zu Ihrem zukunftssicheren Eigenheim.
Sanierungsförderung
Für die Haussanierung stehen rund 40 Milliarden Euro Fördermittel zur Verfügung. Mit unserem Fördermittel- und Finanzierungsservice beantragen wir die richtige Sanierungsförderung für Sie.
Energetische Kernsanierung
Dach, Fassade, Fenster, Haustür, Heizung und Photovoltaikanlage - Bei Town & Country Haus bauen wir auf unsere langjährige Erfahrung aus mehr als 45.000 massiv gebauten Häusern.
Sanierung
Mit Town & Country Haus haben Sie einen regionalen Ansprechparter für Ihre Haussanierung. Und erhalten alles aus einer Hand. Informieren Sie sich jetzt.
Finden Sie Ihr eigenes Konzept für die Sanierungspflicht!
Abschließend wollen wir Sie mit einem positiven Blick Richtung Zukunft entlassen. Sie sollten sich auf keinen Fall verunsichern lassen und die Sanierung als Chance sehen. Das, was sich zunächst als kostenintensiver Zwang darstellt, bringt Ihnen auf der Habenseite viele Vorteile. Vor allem, da viele wegweisende Technologien für langfristige Planungssicherheit bereits nutzbar sind:
- Durch die energetische Sanierung/eine Kernsanierung erfährt Ihr Haus eine deutliche Wertsteigerung: Diese Investition zahlt sich aus, auch für die eigene Altersvorsorge.
- Sie erfüllen aktuelle und zukünftige Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes.
- Das Leben im eigenen Haus wird nach der Sanierung durch geringere Nebenkosten günstiger.
- Sie machen sich dank Sanierung unabhängiger von bestimmten Brennstoffen und enormen Preissteigerungen auf den weltweiten Energiemärkten.
- Sie erhöhen die Lebensqualität in den eigenen vier Wänden.
- Sanierungszwang ist relativ zu sehen, wie es dieser Ratgeber gezeigt hat: Durch zahlreiche Ausnahmeregelungen und Übergangsfristen für Heizung etc. wird kein Hausbesitzer unmittelbar unter Druck gesetzt bzw. finanziell überfordert.
- Mit einem ganzheitlichen Konzept für die Sanierung und die hohe staatliche Förderung wird das Zukunftsprojekt bezahlbar.
